Előleg vagy foglaló? Tudnivalók ingatlan adásvételnél

Az 💸 előleg és a 🔒 foglaló közös lényege, hogy mindkettő a vételárból előre megfizetett összeg, amellyel a felek megerősítik az adásvételi szándékukat - és amely a teljesítéskor jellemzően ✅ beszámít a vételárba. A fő különbség az, hogy mi történik ezzel a pénzzel, ❌ ha az ügylet meghiúsul. A foglaló a szerződés teljesítését biztosító, szankciós jellegű összeg: ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg, a foglaló rendszerint elveszik, ha pedig a foglalót kapó fél hibájából, jellemzően 💰💰 kétszeresen jár vissza. Az előleg (vételárelőleg) ezzel szemben klasszikus előrefizetésként működik: meghiúsulás esetén alapvetően elszámolási tétel, amely sok esetben ↩️ visszajár. A pontos következményeket mindig a 📄 szerződés rendelkezései és a meghiúsulás tényleges oka határozza meg.

Előleg és Foglaló jelentése

Előleg (vételárelőleg): A vételár előre kifizetett része, szankciós (büntető) jelleg nélkül, amit a vevő az adásvételi szerződés megkötésekor fizet az eladónak. Ha az adásvétel teljesül, az előleg beszámít a vételárba, vagyis a hátralék ennyivel csökken. Ha az adásvétel meghiúsul, az előleggel a feleknek el kell számolni, és a főszabály az, hogy az előleg visszajár a vevőnek (nincs büntetés a visszalépésre). Az előleg kifizetése mutatja a vételi szándékot, de nem jelent olyan erős elköteleződést, mint a foglaló. Előleg esetén bármely fél indoklás nélkül visszaléphet az adásvételtől, ez általában nem okoz nekik anyagi hátrányt, mert visszalépéskor visszaáll az eredeti állapot.

Foglaló: Szerződést biztosító összeg, amit a vevő az adásvételi szerződés megkötésekor fizet az eladónak. Ha az adásvétel rendben lezárul, a foglaló beszámít a vételárba, vagyis ennyivel kevesebbet kell még fizetni. Ha az adásvétel a vevő hibájából hiúsul meg (meggondolja magát, mégsem akarja megvenni a kölcsönösen megállapodott áron és feltételekkel), a vevő a foglalót elveszíti, az eladó megtarthatja azt. Ha az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg (meggondolja magát, mégsem akarja eladni a kölcsönösen megállapodott áron és feltételekkel), az eladónak a foglalót kétszeresen kell visszafizetnie a vevőnek. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amiért sem a vevő, sem az eladó nem felelős (vagy mindketten felelősek), a foglaló visszajár a vevőnek, tehát ilyen esetben pénzügyileg olyan, mintha előleg lett volna. A foglaló kifizetése komoly vételi szándékot és elköteleződést mutat, hiszen esetleges visszalépés esetén nagy pénzügyi kockázatot jelent. Bármely fél - akár a vevő, akár az eladó - lép vissza, a visszalépő fél részére anyagi hátránnyal jár a visszalépés.

• 💸 Előleg: vételárba beszámít + meghiúsulás esetén nincs szankciós jelleg
• 🔒 Foglaló: vételárba beszámít + meghiúsulás esetén szankció jelleg

Konkrét példa számokkal

Tegyük fel, hogy a vételár 60 000 000 Ft, és a vevő a szerződéskötéskor a vételár 10%-át fizeti, azaz 6 000 000 Ft-ot. Ha minden rendben lezajlik, gyakorlatilag mindegy, hogy előlegről vagy foglalóról volt-e szó: az összeg beszámít a vételárba, a vevő pedig kifizeti a hátralékot, és az adásvétel lezárul.

Ha viszont meghiúsul az ügylet, a pénz sorsa tipikusan(*) az alábbiak szerint alakul:
* (a pontos végkimenetelt mindig a szerződés tartalma és a konkrét ok dönti el)

💸 Előleg esetén

Előlegnél (vételárelőlegnél) nincs büntető következmény: ha az adásvétel meghiúsul, a feleknek főszabály szerint el kell számolniuk, és a cél az, hogy az eredeti pénzügyi állapot álljon vissza. Ez a gyakorlatban többnyire azt jelenti, hogy a vevő által megfizetett összeg visszajár, függetlenül attól, hogy ki lépett vissza - kivéve, ha a szerződés kifejezetten másképp rendelkezik, például bizonyos költségek levonásáról vagy eltérő elszámolási szabályról.

Az előleg értékének nincs jogszabályi plafonja: mivel nem szankciós biztosíték, elvileg akár a vételár nagyon nagy része is lehet, ha így állapodtok meg. A piaci gyakorlatban az előleg többnyire az első vételárrészlet, és leggyakrabban 5-10% körül szokott megállni.

🔒 Foglaló esetén

Az veszít az ügyleten, aki felelős a szerződés meghiúsulásáért. A táblázat azt mutatja, hogy foglaló esetén a különböző meghiúsulási helyzetekben mennyivel változik a vevő és az eladó pénzügyi helyzete az ügylet végén.
Vagyis: ki 🟢 nyer rajta, ki 🔴 veszít, és mikor ⚪ áll vissza az eredeti pénzügyi állapot.

A foglaló összegére nincs jogszabályi minimum és kőbe vésett maximum, viszont a kirívóan magas (túlzott) foglalót a bíróság kérésre mérsékelheti; a gyakorlatban többnyire az ingatlan teljes vételárának 5-10%-a szokott lenni.

🏦 Az ingatlanos ügyleteknél az egyik legtipikusabb meghiúsulási ok, amikor a vevő a szerződés aláírása után szembesül vele, hogy a bank mégsem adja meg a lakáshitelt (vagy csak kisebb összeget / más feltételekkel), ilyenkor pedig gyakran jön a másik banknál próbálkozás - ami működhet, csak idő kell hozzá, és könnyen beleütközik a szerződésben vállalt fizetési határidőkbe. Hogy ez a vevő hibájának számít-e, az a szerződéstől függ: ha a vevő feltétel nélkül vállalta a vételár kifizetését, akkor a hitel elmaradása jellemzően a vevő kockázati körébe esik, és foglaló esetén ez tipikusan foglalóvesztéssel járhat; ha viszont a felek előre rögzítik, hogy a teljesítés feltétele a hitel folyósítása (vagy meghatározzák, milyen igazolható elutasításnál mi történik), akkor meghiúsuláskor a foglaló visszajárhat, illetve gyakori megoldás a határidő-hosszabbítás közös megegyezéssel, amíg a vevő új banki finanszírozást szervez.

Szerződéses megoldások

A legtöbb félreértés nem rosszindulatból, hanem pontatlan megfogalmazásból keletkezik. Ezekre érdemes ránézni még aláírás előtt:

1. 🪪 Nevezd nevén: legyen benne szó szerint, hogy foglaló vagy vételárelőleg - ne csak annyi, hogy “előleg/foglaló jellegű összeg”. Ettől függetlenül azonban tudnod kell, hogy nem csak a megnevezés számít, hanem az adásvételi szerződés tényleges szövegezése, tartalma.
2. 🧾 Bizonyítható fizetés: banki utalás közleménnyel, átvételi elismervény, pontos dátum.
3. 🧑‍⚖️ Ügyvédi letét: foglaló akár ügyvédi letétbe is kerülhet, ami csökkentheti mindkét fél részéről a kockázatot.
4. 🏦 Hitel a legnagyobb kockázat: ha a vevő finanszírozással vásárol, akkor különösen fontos rögzíteni, mi történik banki elutasítás esetén. Gyakori praktikus megoldás:
   • ✅ Előzetes hitelbírálatot kértek,
   • 📝 a szerződésben feltételként szerepel a hitel,
   • ⚖️ vagy a megfizetett összeg egy része foglaló, egy része előleg, így kockázat megoszlik.

Jogszabályok

Az ingatlan adásvételnél az előleg és a foglaló kapcsán a legfontosabb kapaszkodó a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.). Az alábbi paragrafusok is ezekre vonatkoznak.

• 🔒 Foglaló - definíció és feltétel (Ptk. 6:185. § (1)): „… akkor lehet foglalónak tekinteni, ha … a szerződésből egyértelműen kitűnik.”
• ✅ Foglaló beszámítása + „semleges” meghiúsulás (Ptk. 6:185. § (2)): „Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken.”, „… egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.”
• ⚠️ Foglaló elvesztése / kétszeres visszafizetés (Ptk. 6:185. § (3)): „A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.”
• ⚖️ Foglaló mellett kártérítés/kötbér is felmerülhet (Ptk. 6:185. § (4)): „A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése … nem mentesít.”, „A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.”
• 📉 Túlzott foglaló mérséklése (Ptk. 6:185. § (5)): „A túlzott mértékű foglaló összegét … a bíróság mérsékelheti.”
• 🤝 Közös megegyezés: elszámolás vagy visszajárás (Ptk. 6:212. § (2)-(3)): „… kötelesek egymással … elszámolni.”, „… a már teljesített szolgáltatások visszajárnak.”
• 📝 Egyoldalú megszüntetés (felmondás/elállás) és a „felbontás” szabályai (Ptk. 6:213. § (1)): „… elállás esetén a szerződés felbontásának a szabályait kell alkalmazni…”
• ⛔ Szerződésszegésnél elállás + a kifizetett összeg visszakérése (Ptk. 6:140. § (1) és (3)): „… elállhat a szerződéstől…”, „Ha a jogosult a szolgáltatás ellenértékét megfizette, kérheti annak visszatérítését…”
• 🏠 Ingatlan adásvétel - írásbeliség (Ptk. 6:215. § (2)): „… az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.”

Biztos döntés, jó hirdetés

Ha eladóként hirdetnél, vevőként pedig gyorsan összehasonlítható ajánlatokat keresnél, érdemes a folyamat elején tisztázni, hogy foglaló vagy előleg szerepel majd, és ezt a kommunikációban is következetesen használni. Add fel hirdetésed a holahaz.hu oldalon, vagy böngéssz a HolaHáz kínálatában, hogy már az első lépésektől magabiztosan tárgyalhass - és ne a félreértések vigyék el a pénzed.